Элитных квартир на самарском рынке – не более 5%. К таким по местным меркам относят жилье в центре города с красивым видом из окна, просторными комнатами и эксклюзивным интерьером. Однако, по мнению экспертов, большинство из этих предложений считать в полном смысле элитными нельзя.
Самое дорогое жилье Самары расположено в центральных Самарском и Ленинском районах, и приближенной к центру части Октябрьского. Средняя стоимость «элитки» в городе составляет 92 тыс. руб. за кв. м, но порой цены переваливают и за 200 тыс. Как правило, существенная часть той суммы – затраты продавцов на дорогостоящий ремонт.
Зачастую сделки в элитном сегменте проходят в обстановке повышенной секретности – суммы и детали не разглашаются. Руководитель отдела долевого строительства АН «Визит» Елена Мироненко из самых крупных продаж за последний год припомнила реализацию квартиры в одном из элитных ЖК Самары за сумму около 30 млн руб. Площадь жилья составляла порядка 300 кв. м, квартира была с черновой отделкой.
«Элитка» с нюансами
Рынок дорогого жилья в Самаре довольно специфичен и далек от уровня Москвы или Петербурга. Некоторые риэлторы и вовсе заявляют, что как таковой «элитки» в Самаре не продается. По мнению директора АН «Дом Ист» Ирины Рязановой, существующее предложение не соответствует всем требованиям класса. «Элитных объектов – единицы. Поэтому и возникают сложности у требовательных клиентов. В домах, которые позиционируются как элитные, планировки квартир не всегда по их вкусу. Сейчас люди предпочитают более правильные формы, без углов и бесполезной площади. ЖК элитного класса должен иметь небольшую этажность, хороший уровень обслуживания, вид, расположение, собственную придомовую территорию, огороженную площадку около дома, охрану и многое другое. В Самаре я не могу назвать жилых комплексов, которые удовлетворяли бы всем этим критериям», – говорит эксперт.
«Часто на рынке дорогого жилья можно встретить полнометражные квартиры улучшенной планировки в типовых домах с качественным ремонтом, – рассказывает заместитель директора «Территориального агентства оценки» Андрей Савельев. – Их нельзя отнести к элитному классу, который предполагает и подземную парковку, и высококачественную отделку фасадов, и реализованные дизайнерские решения».
«Элитность» жилья в Самаре в первую очередь определяется местоположением. По словам Андрея Савельева, одной из главных характеристик престижной квартиры является вид на Волгу
.
Рынок дорогого жилья сегодня сконцентрирован в центральной части города – кирпичных или монолитных домах, построенных не раньше 2000 года. Квартиры в них чаще всего имеют индивидуальную планировку. Шире всего на рынке самарской «элитки» представлены одно-, двух- и трехуровневые квартиры на верхних этажах высотных новостроек, которые имеют выход на эксплуатируемую кровлю. Их площадь начинается от 150 кв. м, а средняя стоимость квадратного метра составляет около 92 тыс. руб.
Руководитель отдела долевого строительства АН «Визит» Елена Мироненко отмечает – рынок дорогого жилья создают сами покупатели. «На элитность влияет не только место, метраж и наличие комфортных условий, но и контингент жителей. Покупатели дорогих квартир всегда интересуются, кто живет по соседству. И если там появятся жильцы несоответствующего класса, дом теряет элитарный статус», – рассказывает Елена Мироненко.
Новая самарская «элитка»
По данным «Территориального агентства оценки», доля экспозиции жилья высокого класса в Самаре стабильно держится на уровне 5-7% от общего объема предложения. Среди жилых комплексов к числу элитных эксперты относят ЖК «Ладья» (Лесная улица, 31-35), ЖК «Седьмое Небо» (улица Осипенко, 3), ЖК «Степ Грин Хаус» (в границах Галактионовской, Молодогвардейской, Ульяновской улиц, Студенческого переулка) и ЖК «Тихая гавань» (Лесная улица, 11).
ЖК «Ладья» – это три монолитно-кирпичных дома переменной этажности (18-25 этажей). Полностью ЖК был сдан в эксплуатацию в 2008 году. Часть квартир в нем имеет панорамный вид на Волгу. Монолитный каркас позволяет сделать внутри квартир свободную планировку, межкомнатных стен при строительстве не было – только колонны. Территория ЖК объединена общим стилобатом, внутри которого размещены подземные паркинги и помещения инфраструктурной сферы. «Ладья» расположена практически на набережной, которую планируется продлить.
ЖК «Седьмое небо» – это комплекс из четырех зданий высотой 7-16 этажей. Часть квартир имеет вид на набережную Самары и на Волгу.
ЖК «Степ Грин Хаус» состоит из пяти секций высотой от четырех до 25 этажей, их общая площадь – 27 тыс. кв. м. Центральной частью застройки является трехсекционное жилое здание, которое поднимается с 11 до 25 этажа при помощи «ступеней» – открытых террас. Из квартир открывается вид на Волгу и Жигулевские ворота. В комплексе имеется подземный паркинг. Здание построено по каркасно-ствольной схеме из монолитного железобетона с несущими колоннами и стенами, сдано в эксплуатацию в 2012-м. В ЖК «Степ Грин Хаус» есть квартиры различных размеров (от одной до пяти комнат), по большей части они имеют свободную планировку.
ЖК «Тихая гавань» состоит из четырех кирпичных домов переменной этажности (9-14 этажей).
К элитной недвижимости, по мнению Елены Мироненко, также можно отнести коттеджи и таунхаусы, расположенные близ Волги на просеках. «Так, на улице Лейтенанта Шмидта строится поселок, состоящий из двухэтажных таунхаусов с минимальной площадью секции 180 кв. м. Отличительной чертой микрорайона является наличие собственного огороженного пляжа», – рассказала Елена Мироненко. Комплексной коттеджной застройки класса «элит», по словам экспертов, в Самаре нет. Частные предложения о продаже таких домов на вторичном рынке появляются, но редко.
Цена без границ
Средняя стоимость элитного жилья по Самаре, по данным на конец второго квартала 2014 года, составляет 92 тыс. руб. за кв. м при средней цене вторичного жилья по городу, равной 57,7 тыс. руб. за «квадрат». В эту стоимость, как правило, входят отделка и мебель по индивидуальным проектам. «Самые дорогие квартиры находятся в Самарском и Ленинском районах, а также в приближенной к центру города части Октябрьского района. Максимальные цены здесь доходят до 222 тыс. руб. за «квадрат» – например, в ЖК «Ладья», сообщили в «Территориальном агентстве оценки».
Специфика местного рынка престижного жилья заключается еще и в нюансах ценообразования. Зачастую к высокому классу автоматически относят квартиры, в ремонт которых вложены большие суммы. Продавцы стараются окупить все 100% затрат на отделку.
«Чаще всего проблемы длительной экспозиции возникают именно у таких квартир, с дорогостоящим ремонтом. Порой его стоимость достигает 60% цены самой квартиры. К примеру, в «Тихой гавани» продавалась квартира более чем за 60 млн руб., которая с обычным ремонтом стоила бы 17-20 млн. Покупатели дорогих квартир предпочитают обустроить новое жилье по-своему, поэтому выполненный ремонт не имеет для них особой ценности. По факту продавец может «отбить» максимум 30% от вложенных в отделку средств», – рассказывает эксперт.
Самым дорогим предложением на самарском рынке жилья последних лет стала двухуровневая квартира площадью около 400 кв. м в ЖК «Тихая гавань» стоимостью 75 млн руб. Отделка в ней выполнена в стиле эпохи Возрождения, в интерьере имеются белые колонны с позолотой, фрески на потолках с лепниной. В квартире четыре спальни, столовая с камином, кабинет, детская, гардеробная, два санузла. В подъезде консьерж, охрана, подземный паркинг. Никому из опрошенных БН экспертов доподлинно неизвестно, продана ли эта квартира и по какой цене.
Будущее класса зависит от города
Потенциальным покупателям дорогого жилья стоит помнить: в «довесок» к высокой цене за саму квартиру им придет и высокая плата за ЖКУ и обслуживание дома. «Например, коммунальные платежи за однокомнатную квартиру в ЖК «Ладья» составляют около 30 тыс. руб. в месяц», – рассказывает Елена Мироненко.
Тем не менее риэлторы отмечают, что на самарском рынке жилья существует потребность в квартирах высокого класса. По мнению Татьяны Сыровой, есть и смысл строить элитные ЖК, если параллельно сам город будет развиваться и благоустраиваться.
«Есть люди, которые могут купить “Бентли”, но нет дорог, по которым на нем можно ездить, – резюмирует собеседница. – Я считаю, что эксклюзивное элитное жилье будет востребовано только тогда, когда люди, способные себе его позволить, вместо того чтобы уезжать в Европу или Москву, будут оставаться в Самаре. А случится это тогда, когда в Самаре им будет комфортно жить. Нужно благоустраивать город в целом, и сейчас эта работа вроде бы началась».