Роль оценщика в рыночных отношениях

Роль оценщика в рыночных отношениях

Сегодня рынок недвижимости переживает нестабильные времена, и в таких условиях происходит переоценка потребителями значимых в отрасли профессий. Так некогда получившая имидж «подкупной», профессия оценщика, сегодня перерождается в достойное призвание, подразумевающее под собой огромную ответственность и независимость от мнения заказчиков. Валентин Петрович Лобанов, председатель совета директоров ООО «Территориальное агентство оценки», представитель Национального Совета по оценочной деятельности в Самарской области, рассказал нам о том, что сегодня представляет собой профессия оценщика

– Валентин Петрович, скажите, как сегодня выглядит структура спроса на рынке недвижимости?

– В экономическом плане мы находимся в состоянии неопределенности, и это не может не накладывать отпечаток на рынок недвижимости. Более того, уже не первый год, очевиден процесс стагнации. Это связано с неоднозначностью инвестиционной привлекательности региона, завышенной кадастровой стоимостью и соответствующей фискальной нагрузкой на рынке недвижимости. Кроме того, немалую роль сыграли жесткие меры в банковской системе. В совокупности все это слагаемые, которые определяют ситуацию на рынке в текущий момент. Но вместе с тем рынок продолжает жить – совершаются сделки и присутствует достаточное количество предложений. Кроме прочего, я хочу отметить, что на рынке недвижимости сегодня присутствует спекулятивное настроение. Часто предприниматели думают, что именно их объект является исключительным и стоит большей суммы, чем определяет рынок. Но, как правило, после экспонирования объекта определенное время, при наличии реального желания совершить сделку, любой участник этого процесса корректирует свое ценовое понимание.

– Какие роль и задачи у оценщика?

– В силу того, что классическое понимание рыночных отношений предполагает сбалансированность интересов покупателя и продавца, соответственно, ожидания и того и другого должны сойтись в одной точке, и как раз задача оценщика объяснить и определить тот интервал, в рамках которого стороны достигнут максимального понимания – это классика жанра. Но у нас в стране оценщик как профессионал не совсем состоялся.

В 2008 году, когда все было прекрасно, – инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость были достаточно интересны. Росла сама стоимость недвижимости, и присутствовал хороший спрос на услуги по найму и аренде. Положительная динамика роста рынка недвижимости обеспечивала достаточно высокую доходность. В итоге сложилась ситуация, когда риэлторы, оценщики и банки стимулировали искусственный рост рынка, для чего вбрасывались в специализированные СМИ предложения по сделкам с завышенными ценами. Это пример спекулятивного воздействия на рынок недвижимости. Экономические интересы отдельных операторов рынка (риэлторов, кредитных менеджеров, ипотечных брокеров, оценщиков) начали гипертрофированно формировать рынок. Очень важный вопрос – какова здесь роль оценщика? Оценщик как финансовый консультант, по сути, должен работать с совокупностью рыночных данных исследуемого сегмента рынка недвижимости, а не с тремя, четырьмя объектами сравнения. Например, если есть в Самаре предложения по 150-ти однокомнатным однотипным квартирам, то оценщик должен проанализировать всю выборку, в которой имеются спекулятивные предложения с завышенной ценой, реальные предложения, когда продавец адекватно оценивает ситуацию, и предложения с проблемными квартирами. А по сути, мы увидим предложение по минимальной цене, максимальной, и если правильно это выборку обработать, то мы увидим наиболее вероятную стоимость. А оценщики руководствовались, в рамках интересов риэлторов и банкиров, исключительно верхней частью выборки, а иногда и заведомо формировали ее путем распространения искаженной информации. На таком фоне в 2008 году случился дефолт, рынок рухнул. На сегодняшний день мы видим такие же предпосылки. Роль оценщика в становлении рыночных отношений является знаковой, он, соблюдая принцип независимости, должен обеспечить контроль за объективными рыночными индикаторами. И особенно важны эти утверждения при формировании результатов Государственной кадастровой оценки (ГКО) и их оспаривании в досудебном и судебном порядке.

– Можно ли выявить какую-то тенденцию на сегодняшний день, если сравнивать количество запросов на оценку тех или иных объектов недвижимости?

– Активным спросом всегда пользовалась услуга, связанная с оценкой для целей ипотечного кредитования, залогового обеспечения кредитов, обоснования арендных платежей, сделок купли-продажи, принятия управленческих решений по управлению недвижимостью.

Важную нишу у оценщиков области занимают вопросы досудебного и судебного оспаривания результатов ГКО.

В основном обращения к оценщикам формируются в плоскости конфликта интересов, спорных ситуациях, что требует от оценщика независимого, непредвзятого подхода и соблюдения, наряду с нормативной базой в отрасли, смежных обязательств, ограничений, обременений иных технических и юридических аспектов.

– После того как застройщик получит необходимые оценочные данные, как он их использует в своей работе?

– Закон об оценочной деятельности предусматривает, что в отчете об оценке конкретного вида прописывается предполагаемое использование результатов оценки: для цели купли- продажи, принятия управленческих решений, обоснования налогооблагаемой базы, проведения кадастровой оценки, для целей страхования и т.д. Иначе прописанного в отчете назначения результаты оценки использованы быть не могут.

– Какие трудности сегодня существуют при оценке недвижимости?

– Первая сложность исходит из внешнего фактора – постоянного совершенствования законодательства в оценочной отрасли. Нормативно-правовая база неоднократно в течение года претерпевает изменения: это и закон об оценочной деятельности, и федеральные стандарты оценки. Оценщику необходимо постоянно заниматься переподготовкой. Второй момент – это отсутствие единой культуры производства в части понимания подходов и методов оценки, ценообразования, профессиональных стандартов. Проблема всех СРО оценщиков региона – это отсутствие полноправного взаимодействия оценщиков с органами власти. Профессиональное взаимодействие позволит сбалансировать интересы бизнеса и бюджетов различных уровней, оптимизацию пополнения бюджета, сформировать информационные базы данных, которые лягут в основу государственных кадастровых оценок. Оценочное сообщество готово сформировать единую систему расчета арендных платежей при сдаче в аренду областной, муниципальной, федеральной собственности. Это поможет предотвратить коррупционные проявления и существенно повысить эффективность поступлений в бюджет.

– Чем живет ваша компания сегодня? Есть ли интересные проекты?

– Планов и проектов довольно много. В этом году мы выпустили справочник корректирующих коэффициентов для объектов недвижимости по населенным пунктам различного формата и масштаба. Это издание для коллег всей России, поэтому справочник пользуется большим успехом. Завершаем подготовку методики эффективного управления объектами недвижимости имущественных комплексов корпоративных компаний, по заказу одного из крупнейших собственников недвижимости РФ, формируем методику оценки подвижного состава железных дорог, техническое задание по оценке арендных площадей санаториев Сочи и Кавказа. Наши теоретические и аналитические наработки позволяют активно работать со структурами Росатома, Рос-нефти, РЖД, МРСК.

– Как вы думаете, чего не хватает нашему городу для экономического роста?

– Открытости, профессионального диалога, обратной связи, желания созидать.

С точки зрения своей профессии. Не хватает открытости информационных потоков, вовлечения оценщиков в социально-экономические проекты региона и обоснование экономических решений. Например, область решила приобрести бизнес и развивать на этой площадке направление, которое будет пополнять бюджет. Решение принимают эксперты и чиновники различных министерств, а профессиональное обсуждение отсутствует. Сегодня весь бизнес малого предпринимательства столкнулся с проблемой оплаты арендных площадей. Существующая методика расчета арендных площадей базируется на нормативных подходах, которые содержат в себе коэффициенты удаленности. За базу принимается кадастровая оценка, она уже учитывает все эффекты: удаленность, место положения, наличие инфраструктуры и инвестиционную привлекательность. Но в этой нормативной базе появляются некие коэффициенты, которые произвольно устанавливают депутаты местного совета. Все это приводит к тому, что бизнес у нас закрывается или уходит в другой регион, с более гуманной фискальной политикой. Здесь необходимо взаимодействие власти и оценщиков, чтобы установить объективную арендную плату. Кроме прочего, общая фискальная нагрузка на бизнес в нашем регионе достаточно высока, а значит, условия невыгодны для предпринимателей.

– В чем заключается специфика профессии оценщика?

– Профессия оценщика, в классическом понимании, требует от оценщика массу компетенций. Это профессия, которая требует постоянного самообразования. У оценщика, как правило, нет идентичных работ – каждый случай особенный. Ему всегда нужно помнить о принципе независимости и постоянном пребывании в месте с повышенным конфликтным фоном.

– Какой вы предпочитаете отдых летом в нашем городе?

– Очень люблю летом, в выходные дни, ездить за Волгу с палатками, готовить уху в хорошей компании. Наша Волга и потрясающая природа имеют колоссальный оздоровительный и расслабляющий эффект, и лучше места у нас не найти.

– Доводилось ли вам путешествовать по другим странам, если да, то что впечатлило больше всего?

– За свою жизнь мне доводилось много путешествовать по другим странам, но больше всего меня впечатлили США. Здесь меня по настоящему удивили коммуникации, максимальная возможность использования гаджетов и технологий на бытовом уровне, дороги, транспорт, сервис – все это потрясает. Также в плане развлекательной сферы – сервис и отдых они умеют удивительно организовать. И меня удивило огромное количество парковых зон и мест отдыха – это парки, скверы, места для занятий спортом, все сделано с умом.

– Хотели бы вы переехать жить в другую страну, например, в США?

– После посещения Америки осталось ощущение того, что там все сделано для человека и его комфорта, но, с другой стороны, «не нужно путать туризм с иммиграцией». У меня нет желания переехать в другую страну. При возвращении на родину я всегда испытываю трепет и волнение, и уверен, что нашему государству есть куда стремиться и расти и есть над чем работать.