Рынок коммерческой недвижимости в Самаре, по мнению экспертов, пережил кризис последних лет значительно лучше, чем отрасль жилищного строительства. Правда, срок экспозиции свободных площадей в последнее время все же увеличился. Одним из перспективных векторов для развития эксперты называют рынок индустриальной недвижимости, а именно — складских помещений. Способствовать этому, как они считают, должна хорошая логистика региона.
— сектор рынка —
Кризисные явления в экономике в 2015–2016 годах не обошли стороной и сектор коммерческой недвижимости. Правда, по мнению экспертов, ситуация на рынке качественной коммерческой недвижимости была более стабильной, чем в отрасли жилищного строительства. По мнению финансового аналитика ГК «ФИНАМ» Тимура Нигматуллина, это связано с тем, что в регионе не наблюдалось резкого всплеска безработицы, как в прошлый кризис. «Тем не менее, отмечу значительной рост экспозиции свободных площадей, который теперь составляет нехарактерные для докризисного времени два — четыре месяца. На некоторых неудобно расположенных объектах офисной недвижимости показатель может достигать полугода», — отмечает господин Нигматуллин.
ТЦ лидируют в площадях
По данным исследования консалтинговой компании Colliers International, посвященного итогам 2015 года, в секторе «Торговая недвижимость» по показателю обеспеченности населения торговыми площадями среди городов‑миллионников России лидирующие позиции занимает Самара. Причем уже второй год подряд. «По нашим прогнозам, к концу 2016 года Самара сохранит свое лидерство», — отмечают специалисты Colliers International. Возможно, немалое значение в таком прогнозе играет тот факт, что в Самаре в текущем году планируется открыть ТЦ «Гудок». По данным консалтинговой компании, именно этот торговый центр возглавляет Топ‑10 крупнейших ТЦ, заявленных к открытию в 2016 году в России. Общая площадь здания «Гудка», по информации Colliers International, составит 250 тыс. кв. м, торговая — 115 тыс. кв. м.
По информации заместителя директора ООО «Территориальное агентство оценки» (ТАО) Андрея Савельева, совокупная площадь всех крупноформатных торговых объектов города, по данным на первый квартал 2016 года, составила около 1,2 млн кв. м.
Из всей массы торговых центров Самары около 20% — это старые объекты, срок реконструкции которых или срок ввода превышает 10 лет. Они не имеют концепта или должного уровня заполняемости, либо имеют формат «крытый рынок с операторами noname типа ИП», пояснил господин Савельев. По мнению руководителя отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит» Вадима Вахлакова, к устаревшим и нуждающимся в модернизации можно отнести такие торговые центры, как «Аквариум», «Самара-М», «ЦУМ „Самара“», «Триумф», «Вавилон». Эти объекты, по его мнению, нуждаются в грамотной реконцепции и реконструкции в целом, поскольку постепенно интерес к ним у посетителей пропадает.
Около 15% площадей — это специализированные отдельные ТЦ, преимущественно мебельные, отделочные, и универмаги DIY (от англ. Do It Yourself — «сделай это сам») местных сетей. Еще около 15% занимают торговые центры, которые уже введены в эксплуатацию или вышли на брокеридж, но пока не открыты для посетителей.
Таким образом, лишь 50% — это объекты, которые принято называть концептуальными торговыми центрами (мультиформатными неспециализированными). Они, как уточняет Андрей Савельев, обладают стандартным набором ритейл-операторов: продуктовый якорь, универмаг электроники, товаров для дома, fashion-галерея, фудкорт и развлекательный якорь.
В структуре крупноформатных торговых центров Самары превалирующую долю — 82% площадей — занимают суперокружные ТРЦ площадью свыше 45 тыс. кв. метров. В их числе такие торговые центры, как «Московский», «ВиваЛэнд», «Космопорт», «ПаркХаус», «Русь-на-Волге», «Мега-Сити», «Мега», «Аврора», «Амбар» и «Гудок». Около 11% — это окружные торговые центры общей площадью от 10 до 45 тыс. кв. метров, и 7% — районные ТЦ, площадь которых не превышает 10 тыс. кв. метров.
«Компанией, имеющей подавляющее большинство торговых площадей в управлении в Самаре, является «Виктор и Ко». С вводом нового ТЦ «Гудок» по объему общей площади (GBA) они будут занимать 56% рынка, остальные участники рынка управляют одним–двумя объектами, поэтому их доля не превышает 10%», — рассказал Андрей Савельев, добавив, что показатель свободных площадей ТЦ в Самаре по итогам первого квартала 2016 года вырос относительно конца 2015 года и составил в среднем 3,6%.
В качестве наиболее успешных самарских проектов в части ТЦ Вадим Вахлаков назвал такие торговые центры, как «МЕГА», «Аврора», «Космопорт», «Амбар», «Гудок», «Парк Хаус», «ВиваЛэнд».
Все на склад
По мнению Андрея Савельева, в настоящее время Самарская область является весьма перспективным регионом для развития сегмента индустриальной недвижимости. «На сегодняшний день Самара благодаря развитию аэрокосмической промышленности и машиностроению, благодаря проходящим трассам, аэропорту, речным и железнодорожным вокзалам является крупным логистическим и производственным центром страны», — отмечает господин Савельев.
Рынок складских услуг Самары, по информации «ТАО», представляет собой очень неоднородную массу предложений. В основном это старые неотапливаемые помещения, сосредоточенные в промзоне города. В целом в Самаре сформировались две крупные складские зоны. Первая — в районе Заводского шоссе, где еще с советских времен традиционно располагаются старые складские базы. Вторая — в районе Кинельской трассы, которая приводит в Самару грузопотоки со всей России. «Именно здесь в свое время оказалось много свободной земли промышленного назначения. Сейчас в этом районе построены наиболее качественные склады — базы компаний «Балтика», заводов PepsiCola и Coca-Cola, а также местного логиста СЛК (ОАО „Средневолжская Логистическая Компания“)», — рассказывает Андрей Савельев.
Развитие рынка складских помещений в Самаре, по его мнению, связано с увеличением внимания девелоперов к городу как к перевалочному пункту внутренней торговли. «Развитие рынка производственных площадей неотделимо связано с развитием производства в целом, и, в частности — среднего и малого бизнеса (мебельных, продуктовых компаний и прочих). Однако сложная макроэкономическая ситуация довольно серьезно отразилась на региональной складской недвижимости», — отмечает Андрей Савельев. По его информации, в Самаре показатель доли вакантных площадей увеличился до 19,2%, что связано с тем, что владельцы ощущают проблемы с поиском новых арендаторов на освободившиеся помещения в давно построенных объектах.
«Несмотря на сокращение спроса, у крупных торговых компаний осталось желание развиваться и наращивать свою логистическую инфраструктуру в наиболее интересных для них локациях. При этом они выбирают объекты исключительно в формате built-to-suit (строительство под заказ), которые полностью отвечают их требованиям», — поясняет господин Савельев. Основными потребителями качественных складских помещений, по его словам, остаются крупные торговые компании. Самым активным ритейлером в 2015 году он называет компанию X5 Retail Group, которая не только арендовала площади в готовых объектах, но и заключала договоры на строительство распределительных центров для сетей «Карусель», «Перекресток», «Пятерочка» в формате built-to-suit.
Торг уместен
В текущем году рынок, по мнению некоторых экспертов, ожил. Как отмечает Вадим Вахлаков, первая половина 2016 года оказалась диаметрально противоположной прошлогодней ситуации на рынке коммерческой недвижимости. По его словам, в 2015 году рынок замер: некоторые собственники и застройщики сняли объекты, другие приостановили продажи. «Если в 2015 году сделки по коммерческой недвижимости были единичны, то в этом году они есть и их много. На рынке очень много предложений, различных как по качеству, состоянию, площади, так и по цене», — рассказывает господин Вахлаков. Текущую ситуацию он связывает с тем, что собственники объектов недвижимости в этом текущем году, вошли в другую экономическую ситуацию, отличную по сравнению с 2012–2013 гг., когда рынок коммерческой недвижимости был на подъеме, и в новых условиях стали снижать цену, делая ее более рыночной. Коридор торга на коммерческую недвижимость, по словам Вадима Вахлакова, сейчас достаточно большой. «Порой он доходит до 30%, и это с учетом того, что в начале года стартовая цена уже была снижена. Благодаря этому оживились не только собственники бизнеса, но и инвесторы. Конечно, собственники объектов недвижимости почувствовали, что надо быть гибче и тогда можно продавать. Бизнес уловил волну, когда есть возможность уйти из аренды, вложив деньги и купив достойный офис. Причем возможность купить офис на любой вкус — в том числе, в центральных районах города, в новостройках», — рассказал Вадим Вахлаков. По его мнению, арендный бизнес постепенно уходит с ключевых мест. Ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости постоянно меняется. Если раньше был большой спрос на аренду в районе улиц Гагарина, Победы, то на данный момент — «ценник», за метр кв. значительно «просел». В первую очередь за счет снижения покупательской способности населения, ввода ряда ограничений по размещению торговых точек (например алкоголь, табак), меняется пешеходный трафик (в сторону более конкурентных товаров).
О сложной ситуации на рынке аренды коммерческой недвижимости говорит и Тимур Нигматуллин. По его мнению, нынешние реалии в этом секторе начинают сказываться на стоимости и ликвидности арендной недвижимости. «При этом как показывает практика, на рынке пока не наблюдается снижения рублевых цен в рамках реальных сделок. Однако, с учетом почти двузначной инфляции, цены все-таки падают в реальном выражении. При этом некоторые владельцы неликвидной недвижимости зачастую готовы предлагать реальному покупателю с деньгами дисконт к рыночному ценнику в размере до 10–15%. В противном случае, сроки экспозиции могут превышать шесть месяцев», — рассуждает господин Нигматуллин. Он ожидает стагнации рублевых ставок аренды в ближайший год, поясняя, что с учетом коррекции на инфляцию, они продолжат снижаться в реальном выражении. «На этом фоне в целом по рынку ожидаю спад объемов ввода и нового строительства. Однако, в ряде случаев не исключаю старта новых проектов, если их экономические параметры, в том числе сроки окупаемости, будут выгодны инвесторам», — заключил господин Нигматуллин.
Екатерина Борисенкова
Подробнее:http://www.kommersant.ru/doc/3025387